Nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở TP HCM bị ‘treo’

Ghi nhận của VnExpress cho thấy từ 1/8 đến nay, khu vực tiếp nhận thủ tục đất đai ở UBND các quận, huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, TP Thủ Đức … đông đúc người dân đi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, xin tách thửa hay chứng nhận quyền sử dụng đất. Hầu hết trong số này đều muốn hoàn tất sớm hồ sơ trước khi thành phố áp bảng giá đất mới. Lúc đó, thuế phí chuyển đổi đất có thể tăng từ vài trăm triệu đồng lên vài tỷ đến vài chục tỷ đồng.

Anh Trần Văn Bình, một hộ dân trên đường Trịnh Hoài Đức (quận 9 cũ), cho biết đã vay mượn tiền người thân để lo làm thủ tục chuyển đổi lô đất nông nghiệp 250 m2 lên thổ cư. Bởi anh sợ khi thành phố áp bảng giá mới sẽ không làm nổi. Nếu tính theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của thành phố, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng cho lô đất này của anh Bình từ 280 triệu đồng tăng lên hơn 3 tỷ.

Tương tự, hồ sơ của chị Thủy nộp từ ngày 1/8 đã được bên chi cục thuế tiếp nhận nhưng vẫn chưa tính thuế cho chị với cùng lý do là chờ hướng dẫn cách tính mới. “Tôi không hiểu sao lại bắt dân chờ khi đã quyết định chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ 1/8”, chị thắc mắc.

Theo một môi giới nhà đất TP Thủ Đức, mấy ngày qua nhiều khách hàng của anh cũng tranh thủ ký hợp đồng mua bán nhà và muốn làm thủ tục mua nhanh vì lo thuế phí chuyển nhượng tăng cao. Một số hồ sơ anh đang làm hộ khách hàng vẫn được tiếp nhận bình thường. Theo lịch hẹn thì 2 tuần sau khách của anh sẽ nhận thông báo thuế.

“Nghe mọi người nói sợ kẹt ở khâu tính thuế nên tôi cũng đang đợi xem hai tuần sau mọi việc có thuận lợi không”, anh Tuấn cho hay.

Nhìn nhận vấn đề trên, lãnh đạo một văn phòng công chứng tại TP Thủ Đức, cho rằng xảy ra ách tắc này là bởi việc tính nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2024 có một số thay đổi so với cách tính cũ. Trước đây có một số trường hợp khi tính nghĩa vụ tài chính, ngoài áp dụng giá trong bảng giá đất còn nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K), nhưng cách tính mới đã bỏ hệ số K.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá đất nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Giờ nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân hệ số K theo cách tính mới sẽ khiến số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm xưa nay. “Việc này có thể khiến cơ quan thuế lo bị quy là làm thất thoát ngân sách hay không”, ông nhận định.

Chia sẻ với VnExpress, đại diện Cục thuế TP HCM, cho biết hiện cơ quan này vẫn tiếp nhận hồ sơ phát sinh sau 1/8 nhưng để xử lý vẫn đang xin ý kiến của UBND TP HCM về việc xác định giá đất, sau khi có Nghị định mới về đất đai.

Tổng cục thuế cũng chỉ đạo các cơ quan thuế thực hiện theo đúng Luật đất đai và Nghị định mới. Bảng giá đất trước đây áp dụng theo hệ số điều chỉnh còn bảng giá đất mới là theo quy định Luật Đất đai 2024, áp dụng từ đầu 2026. Nhưng khi điều luật chuyển tiếp, từ 1/8 đến trước 2026, bảng giá đất theo quy định là thẩm quyền UBND TP HCM xác định. Do đó, cơ quan thuế cần phải chờ quyết định của UBND thành phố để đảm bảo thu thống nhất trên địa bàn.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP HCM), cho rằng Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương được áp dụng đơn giá đất cũ đến 31/12/2025 hoặc điều chỉnh bảng giá đất tùy theo tình hình thực tế. Như vậy, khi bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM chưa được ban hành thì bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực. Và cơ quan thuế phải áp dụng bảng giá cũ để giải quyết thủ tục hành chính cho dân. Việc dừng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất như hiện nay là chưa phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, nói trong thời gian TP HCM tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất để áp dụng vào 1/1/2026, UBND thành phố nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn này để người dân không gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và nộp tiền sử dụng đất, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho họ.

Chị Thanh Thúy (Nhơn Đức, Nhà Bè) cũng đang làm hồ sơ chuyển thổ cư cho 150 m2 đất nông nghiệp. Chị Thúy lo nếu tính theo mức giá đất mới, số tiền thuế phải đóng từ 500 triệu đồng sẽ tăng lên thành 8 tỷ đồng. Con số này khiến gia đình chị mất ăn mất ngủ.

Dù vậy, đa số hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người dân nộp từ ngày 1/8 (Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến nay đang bị kẹt ở khâu đóng tiền thuế. Các cơ quan thuế quận, huyện và TP Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền sử dụng đất phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới từ Cục Thuế TP HCM.

Anh Bình nói vì sợ mức thuế mới tăng nên anh và nhiều trường hợp khác phải tranh thủ đi vay mượn tiền, mong sớm làm xong hồ sơ. Vậy mà khi hoàn thành hết các thủ tục, đến khâu tính tiền đóng thuế lại bị hoãn.

“Nếu thành phố chưa áp dụng bảng giá đất mới thì vẫn phải sử dụng bảng giá cũ theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 để tính thuế cho dân chứ sao lại dừng. Điều này gây ảnh hưởng lớn đến chúng tôi”, anh Bình nói.